2025年，北上杭成為供地“大戶”，全年土地出讓金均超千億元。
克而瑞監(jiān)測(cè)顯示，2025年，各地正在進(jìn)一步收縮非市場(chǎng)化土地的出讓規(guī)模，但優(yōu)質(zhì)高單價(jià)地塊成交占比上升，部分確定性較強(qiáng)的低密新規(guī)類宅地，以及定向回購(gòu)的保障房地塊實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)出讓。
2025年招拍掛土地平均溢價(jià)率達(dá)到5.3%，平均溢價(jià)率較2024年上升1.1個(gè)百分點(diǎn)，年度溢價(jià)率為近四年新高。
北上杭土拍攬金均超千億元
北上杭是2025年全國(guó)土地出讓“大戶”。
據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2025年全年，北京累計(jì)出讓40宗涉宅用地，成交金額約1427.4億元，較去年減少約8%。與規(guī)模回調(diào)形成對(duì)比的是，成交樓面均價(jià)同比上升20%，平均溢價(jià)率也提高了3.7個(gè)百分點(diǎn)，整體呈現(xiàn)出“量減價(jià)升”的格局。
其中，40宗成交地塊中有一半位于城六區(qū)，遠(yuǎn)超2024年的40%。從區(qū)域分布看，市場(chǎng)熱度明顯向心聚集。海淀、朝陽、昌平位列成交規(guī)模前三，高溢價(jià)地塊也大多集中于這些區(qū)域——全年溢價(jià)率超過10%的9宗地塊中，海淀占4宗，朝陽占3宗，通州占2宗。
成交金額超千億元的還有杭州。
2025年杭州十區(qū)共成交涉宅用地92宗，成交總金額1420.8億元。無論出讓數(shù)量還是成交金額，均遠(yuǎn)高于2024年的72宗、1169億元。
而在上海，2025年其公開市場(chǎng)全年成交48宗涉宅用地，土地出讓金額達(dá)到1427.23億元，同比增長(zhǎng)1.9%，與北京幾乎持平，實(shí)現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升。
但需注意的是，近年來，上海已逐漸形成“公開出讓+協(xié)議/遴選出讓”雙軌模式。2025年，上海通過協(xié)議出讓、遴選出讓或股權(quán)交易等定向方式供應(yīng)的涉宅用地約30宗，年內(nèi)累計(jì)成交金額已超過900億元。若將這些“非公開口徑”成交金額納入統(tǒng)計(jì)，上海在2025年的實(shí)際土地出讓收入已明顯領(lǐng)先其他城市。
此外，成都、南京土地出讓金規(guī)模分別處于700億元區(qū)間，廣州、西安則均突破500億元。
上海東安新村舊改地塊 每經(jīng)資料圖
58安居客分析指出，整體來看，2025年涉宅用地成交規(guī)模降幅低于土地市場(chǎng)整體回落幅度，尤其上半年率先止跌回升，部分熱點(diǎn)城市表現(xiàn)亮眼。
一方面，受去年土地市場(chǎng)成交低迷、房企拿地信心不足影響，涉宅用地成交基數(shù)處于低位；另一方面，2025年各地涉宅用地出讓以“好房子”為核心導(dǎo)向，重點(diǎn)供應(yīng)核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)低密宅地，有效提升了房企拿地積極性。
不過，2025年下半年，土拍行情整體不再火爆，即使是核心城市熱門核心板塊，大多低溢價(jià)甚至底價(jià)成交，而且還有一些地塊流拍。
如上半年杭州賣地金額就高達(dá)1160.1億元，幾乎追平去年全年水平，不僅彼時(shí)就位居全國(guó)第一，同比增幅更接近一倍；而下半年涉宅地塊成交金額僅260.7億元，只相當(dāng)于上半年的22.5%。
樓面價(jià)紀(jì)錄屢被刷新
58安居客數(shù)據(jù)顯示，2025年，全國(guó)65個(gè)重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)性土地出讓金規(guī)模約16774.86億元，同比下降11%；其中，涉宅用地出讓金規(guī)模達(dá)13667.38億元，同比下降10%，占經(jīng)營(yíng)性土地出讓金總量的81.5%。
但面對(duì)一二線城市的核心優(yōu)質(zhì)地塊，房企參拍熱情仍舊不減，多地樓面價(jià)紀(jì)錄被刷新。
以杭州為例，僅在2025年上半年，樓面價(jià)紀(jì)錄幾乎每個(gè)月都在刷新。如1月24日，濱江集團(tuán)以6.48萬元/平方米樓面價(jià)競(jìng)得湖墅單元民生藥廠地塊，將杭州涉宅用地成交樓面價(jià)推至新高。
但僅兩個(gè)月后，2025年3月25日，濱江集團(tuán)再度出手拿下濱江區(qū)西興單元地塊，樓面價(jià)升至7.74萬元/平方米；三天后，建發(fā)房產(chǎn)又以8.80萬元/平方米樓面價(jià)摘得西湖區(qū)蔣村文新單元地塊。
與此同時(shí)，多個(gè)核心與次核心板塊在短時(shí)間內(nèi)連續(xù)刷新樓面價(jià)紀(jì)錄，涉及錢江世紀(jì)城、蕭山新區(qū)、城東新城等近20個(gè)板塊。
同樣的情況也在成都出現(xiàn)。2025年3月11日，高新區(qū)大源板塊的地塊經(jīng)過132輪激烈角逐，最終被招商蛇口以樓面價(jià)3.17萬元/平方米競(jìng)得，推動(dòng)成都地價(jià)邁進(jìn)“3萬+”；僅半個(gè)月后的3月27日，錦江區(qū)柳江街道地塊又以4.12萬元/平方米成交，溢價(jià)率106.00%，成都地價(jià)一步跨入“4萬+”。
而在2025年12月19日南京土拍中，河西中部G90地塊在經(jīng)過61輪激烈競(jìng)價(jià)，最終被南京奧體建設(shè)以16.11億元拿下，成交樓面價(jià)達(dá)約4.53萬元/平方米，刷新了南京近10年涉宅用地樓面價(jià)紀(jì)錄。
全國(guó)最高單價(jià)宅地則誕生于上海。2025年7月25日，在上海第六批次土拍中，徐匯區(qū)衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)地塊以12.25億元競(jìng)出，樓面價(jià)為20.03萬元/平方米。
全國(guó)總價(jià)“地王”同樣誕生于上海。2025年6月，中海、招商、徐匯城投、中旅四家組成的國(guó)央企“巨無霸”聯(lián)合體，以439.53億元將徐匯東安地塊收入囊中，創(chuàng)下年度總價(jià)紀(jì)錄。同年12月26日，該項(xiàng)目安瀾上海火速入市，首開均價(jià)達(dá)17.88萬元/平方米，總價(jià)約2700萬元起，最貴一套標(biāo)價(jià)1.46億元。
58安居客監(jiān)測(cè)顯示，2025年，核心24城涉宅用地整體溢價(jià)率達(dá)9.7%，較2024年上升3.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，深圳、杭州、上海、成都4個(gè)城市的涉宅用地平均溢價(jià)率均超10%。
中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶分析指出，近兩年重點(diǎn)城市推出的地塊中，配建要求大大減少，土地質(zhì)量明顯提高。限價(jià)取消，使得企業(yè)有機(jī)會(huì)獲得更多利潤(rùn)空間，拿地積極性自然提高。
但她同時(shí)指出，這種情況僅出現(xiàn)在熱點(diǎn)城市的核心區(qū)域。隨著房企戰(zhàn)略聚焦，非核心區(qū)域地塊的交易相對(duì)平淡，且房企在三四線城市的參拍意愿仍然較弱。整體來看，土地市場(chǎng)的量?jī)r(jià)表現(xiàn)較為平穩(wěn)。
民營(yíng)房企拿地多了
不過，房企拿地依然表現(xiàn)謹(jǐn)慎，央國(guó)企及地方國(guó)資房企仍是絕對(duì)主角。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年，TOP100企業(yè)拿地總額9640億元，同比增長(zhǎng)3.9%，前十企業(yè)中8家為央國(guó)企。
保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)等8家房企拿地金額均超300億元。
其中，4家房企拿地最多的城市為上海，如招商蛇口2025年在上海拿地金額達(dá)到了258億元，占總拿地金額的比例超40%；中海地產(chǎn)全年拿地金額907億元，在上海拿地金額占比同樣超過40%。
北京也是房企重點(diǎn)布局城市，華潤(rùn)置地全年拿地金額585億元，僅在北京拿地金額占比就達(dá)到16.9%；建發(fā)房產(chǎn)拿地金額411億元，北京拿地金額為100億元。
“隨著核心城市拿地競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，地塊高溢價(jià)成交也將壓縮房企利潤(rùn)空間，同時(shí)近幾年新房供應(yīng)普遍高端化、改善化，或加劇此類產(chǎn)品供過于求壓力。”中指研究院表示。
民營(yíng)房企拿地情況也有所好轉(zhuǎn)。“當(dāng)前此類房企拿地主要集中在熱點(diǎn)一二線核心城市，且聚焦核心區(qū)域深耕。”中指研究院分析指出，如濱江集團(tuán)在杭州拿地、大華集團(tuán)在上海拿地、懋源地產(chǎn)在北京拿地。
值得注意的是，2025年房企拿地形式多樣，在核心一二線城市除通過招拍掛拿地外，聯(lián)合體、收并購(gòu)形式拿地也較為常見，如2025年北京成交的40宗涉宅用地中，14宗地為聯(lián)合體摘得。
“一方面，聯(lián)合拿地可以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)不確定性，將市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)如銷售不暢、價(jià)格波動(dòng)等由多家企業(yè)共同承擔(dān)。”中指院表示，另一方面，核心一二線城市土地金額較高，聯(lián)合體拿地可以分?jǐn)偰玫亟痤~，以較少資金獲取優(yōu)質(zhì)地塊。