繼融創(chuàng)中國(guó)后，又一家民營(yíng)房企旭輝控股境外債重組方案也正式生效。
12月29日晚間，旭輝控股公告稱，公司境外債務(wù)重組各項(xiàng)條件均已達(dá)成，重組方案正式生效。此前，公司境內(nèi)債券重組已于今年9月15日獲投票通過(guò)。至此，旭輝控股已完成境內(nèi)外債務(wù)的整體重組，成為首批完成整體債務(wù)重組的民營(yíng)房企之一。而在此之前，龍頭房企碧桂園和融創(chuàng)也相繼完成債務(wù)重組。
旭輝控股CFO楊欣對(duì)新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者表示：“境內(nèi)外重組的順利完成，有息債務(wù)規(guī)模壓降過(guò)半，短期現(xiàn)金流壓力顯著緩解，讓旭輝有了站起來(lái)，恢復(fù)發(fā)展的機(jī)會(huì)。”
旭輝完成境內(nèi)外債務(wù)重組
境外債方面，此次旭輝控股境外債務(wù)重組涉及本息總額約81億美元（約合567億元人民幣），通過(guò)債轉(zhuǎn)股、本金削減等方式預(yù)計(jì)將削減債務(wù)約380億元人民幣，化債比例達(dá)67%，流動(dòng)性壓力將顯著緩解。
同時(shí)，旭輝控股境內(nèi)債重組涉及7筆公開(kāi)市場(chǎng)債券，金額100.6億元。重組方案通過(guò)現(xiàn)金回收、債轉(zhuǎn)股、以資抵債等方式，預(yù)計(jì)可削減債務(wù)超50億元，且未來(lái)兩年無(wú)需支付本息，為業(yè)務(wù)恢復(fù)與經(jīng)營(yíng)改善提供了關(guān)鍵窗口期。
12月25日，旭輝控股發(fā)布境內(nèi)債券公告，公司境內(nèi)債重組現(xiàn)金回購(gòu)方案獲得投資人超額申請(qǐng)，購(gòu)回資金兌付日為2025年12月31日。這也標(biāo)志著旭輝境內(nèi)債重組正式進(jìn)入實(shí)施階段，公司預(yù)計(jì)通過(guò)約2.2億元的回購(gòu)資金，實(shí)現(xiàn)首批約11億元的債務(wù)化解，進(jìn)一步降低公司有息負(fù)債規(guī)模。
隨著占有息負(fù)債規(guī)模超過(guò)70%的境內(nèi)外信用債重組的陸續(xù)完成，旭輝控股的資本結(jié)構(gòu)將得到大幅改善，公司有息負(fù)債總額預(yù)計(jì)將從2025年中期的842億元進(jìn)一步壓降至500億元左右，有息負(fù)債規(guī)模及凈負(fù)債率有望回落至2017年的水平。此外，旭輝控股債務(wù)結(jié)構(gòu)也由“短期高息”轉(zhuǎn)向“長(zhǎng)期低息”，財(cái)務(wù)成本大幅度下降，財(cái)務(wù)杠桿率回歸至健康水平。
旭輝控股有息負(fù)債規(guī)模。企業(yè)供圖
旭輝轉(zhuǎn)型瞄準(zhǔn)輕資產(chǎn)
在境內(nèi)外債務(wù)化解之際，旭輝控股也在今年制定了未來(lái)發(fā)展規(guī)劃。
今年8月，旭輝控股董事局主席林中表示，未來(lái)，旭輝將徹底告別“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的舊模式，轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)、低負(fù)債、高質(zhì)量”的新路徑，并明確聚焦“收租、自營(yíng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)資管業(yè)務(wù)”三大核心板塊，對(duì)標(biāo)鐵獅門、黑石等國(guó)際知名企業(yè)，計(jì)劃三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)重新“站起來(lái)”。
對(duì)于上述轉(zhuǎn)型目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的路徑，旭輝控股向新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者表示，旭輝制定了詳盡的“五步走”戰(zhàn)略規(guī)劃，從債務(wù)重組完成、修復(fù)資本市場(chǎng)信用，到輕資產(chǎn)擴(kuò)盤、完成盈利模式切換，最終實(shí)現(xiàn)股東回報(bào)重啟。
同時(shí)，記者也注意到，今年以來(lái)，旭輝控股開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)呈現(xiàn)收縮狀態(tài)，表現(xiàn)為去化為先、不拿地、精簡(jiǎn)組織架構(gòu)。在今年11月，旭輝控股將組織架構(gòu)精簡(jiǎn)后，所深耕的布局僅剩下五大區(qū)域，分別為華東區(qū)域、華南區(qū)域、北京區(qū)域、華西區(qū)域及山東平臺(tái)。
在宣告境外債務(wù)生效的同時(shí)，旭輝控股還發(fā)布了一則公告，披露了與中國(guó)平安的資產(chǎn)交易。通過(guò)交易，旭輝獲得中國(guó)平安手中持有的浙江省寧波市慈溪市的項(xiàng)目50%股權(quán)，而中國(guó)平安獲得旭輝持有的天津天堿項(xiàng)目全部股權(quán)，雙方就出售和收購(gòu)應(yīng)付的代價(jià)互相抵消，相當(dāng)于項(xiàng)目股權(quán)進(jìn)行了置換。置換后，旭輝也完全持有了寧波市慈溪市的項(xiàng)目。
業(yè)績(jī)方面，公告顯示，今年前11個(gè)月，旭輝控股累計(jì)合同銷售金額為151億元，股東權(quán)益應(yīng)占合同銷售金額為78億元。此前發(fā)布的半年報(bào)顯示，今年上半年，旭輝控股收入為122.81億元，期內(nèi)虧損為62.39億元。
龍頭民營(yíng)房企化債倒計(jì)時(shí)
2025年已經(jīng)接近尾聲，回顧這一年，房企化債也取得了突破性的進(jìn)展。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，目前，完成境內(nèi)及境外債重組的企業(yè)有融創(chuàng)、富力、奧園、遠(yuǎn)洋、時(shí)代中國(guó)、龍光、旭輝、碧桂園；完成境外債重組的企業(yè)有中梁、當(dāng)代等。境外債重組獲批的企業(yè)有佳兆業(yè)、金輪天地、禹洲地產(chǎn)、世茂、綠地、花樣年等。
尤其是龍頭房企在化債方面已經(jīng)取得成效，多數(shù)民營(yíng)房企通過(guò)削債方式的重組，大幅減輕了債務(wù)端的壓力。比如，就碧桂園、融創(chuàng)、旭輝三家大型民營(yíng)房企對(duì)比來(lái)看，在境外債方面，融創(chuàng)的削債比例最高，由于其重組方案為全額債轉(zhuǎn)股，其削債比例也達(dá)到了100%；此外，碧桂園、旭輝的境外債削債比例分別約為66%和67%。在境內(nèi)債方面，三家房企都削減了約50%的債務(wù)。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者根據(jù)公開(kāi)資料整理。
在多家民營(yíng)房企完成債務(wù)重組后，如何“活下去”成為下一步命題。與旭輝轉(zhuǎn)型路徑相似，多數(shù)民營(yíng)房企轉(zhuǎn)向了輕資產(chǎn)賽道。比如，融創(chuàng)在2022年成立了代建公司，2024年，其代建公司更名為而今管理，取意于“而今邁步從頭越”，聚焦于不良資產(chǎn)盤活和城市更新項(xiàng)目。還有民營(yíng)房企結(jié)合自身的特長(zhǎng)挖掘新的市場(chǎng)機(jī)遇，比如，在碧桂園的“二次創(chuàng)業(yè)”中，聚焦品質(zhì)地產(chǎn)與智能建造領(lǐng)域，智能建造正是其邁向高科技轉(zhuǎn)型的方向。
“輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)不需要大量資本投入，不增加有息負(fù)債，能幫助企業(yè)在‘失血’后，以最低的成本恢復(fù)造血能力。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示：“出險(xiǎn)房企多年積累的核心能力并未完全消失，如產(chǎn)品和品牌仍有一定影響力，并擁有成熟的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)團(tuán)隊(duì)且經(jīng)驗(yàn)豐富，具有成熟的管理流程和標(biāo)準(zhǔn)，將其遷移至盤活存量資源是合適的轉(zhuǎn)型發(fā)展路徑。整個(gè)行業(yè)從增量開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向存量運(yùn)營(yíng)，物業(yè)、資產(chǎn)管理等賽道空間廣闊。”